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INDEPENDENCIA FINANCIERA

Amortiza tu hipoteca

Creo que la primera inversión que te voy a recomendar es ésta: amortiza tu hipoteca.

Una hipoteca tiene muchas variables que hay que analizar, entre ellas:

  • sistema de amortización
  • tipo de interés
  • ventajas fiscales

Lo más normal en España es contratar una hipoteca con sistema de amortización francés, normalmente a interés fijo o con el interés referenciado al Euribor y puede que haya ventajas fiscales o no dependiendo de dónde vivamos y en qué año hayamos comprado el piso.

Para que entiendas por qué es importante amortizar tu hipoteca, sobre todo los primeros años después de solicitarla te lo voy a intentar explicar con un ejemplo.

Un ejemplo de una hipoteca

Te has vuelto loco y has pedido una hipoteca de 300.000€ al 2% de interés y a 30 años (por favor, si estás leyendo esto antes de comprarte un piso mira la entrada de mi casa a ver si te convenzo para comprarte un piso un poco más barato).

El Banco de España tiene un simulador para que puedas calcular cuanto pagarás cada mes con los datos que le introduces, yo he metido los del ejemplo.

En las condiciones indicadas arriba pagaremos una cuota mensual de 1.108,86€. Lo que significa que el total del dinero que devolveremos al banco son 399.189,6‬€. Es decir, le devolveremos al banco los 300.000€ que nos prestó más unos 100.000€ de intereses. No sé a ti, pero a mí me cuesta mucho esfuerzo ganar 100.000€ y no me apetece pagarle tanto dinero al banco.

simulación hipoteca
Ejemplo de simulación de hipoteca

Pero no te preocupes porque si eres una buena hormiguita ahorradora podrás solucionarlo. Para ello tienes que entender cómo funciona el sistema de amortización francés.

Sistema de amortización francés

En el sistema de amortización francés en la primera cuota pagarás mucho dinero de intereses (dinero que se queda el banco) y pagarás poco dinero de amortización (dinero que restan de lo que has pedido prestado y por lo tanto de lo que te queda por pagar de tu casa). Es decir, en el ejemplo, de la primera cuota se restará mucho de los 100.000€ que le tienes que pagar al banco y poco de los 300.000€ que vale tu casa.

Siguiendo con el ejemplo, imagina que te llega la primera cuota de la hipoteca de tu banco y pagas los 1.108,86€ de tu hipoteca. Con el sistema de amortización francés le seguirás debiendo a tu banco 299.391,14€. Es decir, en tu primera cuota, de los 1.108,86€ que has pagado:

  • El banco ha restado 608,86€ de los 300.000€ que le debías
  • El banco ha utilizado 500€ para pagarse a sí mismo

En la segunda cuota el banco se pagará aproximadamente un euro menos a sí mismo y utilizará ese euro para restarlo de lo que le debes. De esa manera en la segunda cuota de los 1.108,86€ que has pagado:

  • El banco ha restado 609,87€ de los 299.391,14€ que le debías
  • El banco ha utilizado 498,99€ para pagarse a sí mismo

Si quieres puedes hacer algunas pruebas utilizando esta calculadora.

Cada mes que vayas pagando tu hipoteca, cada vez el banco usará más dinero de la cuota para restarlo de los que le debes y usará cada vez menos dinero para pagarse a sí mismo.

Si no has amortizado nada de nada, a los 29 años y 11 meses pagarás tu última cuota. De esa última cuota de los 1.108,86€ que pagues:

  • El banco restará los últimos 1.107,01€ que te quedaban por pagar
  • El banco utilizará sólo 1,85€ para pagarse a sí mismo

Como ves en la siguiente imagen, el banco al principio, de la cuota que le pagas utiliza la mayor del dinero para pagarse a sí mismo (rojo). Cuando la hipoteca está a punto de vencer el banco utiliza muy poco del dinero de tu cuota para pagarse a sí mismo (rojo). La imagen te muestra gráficamente un ejemplo de sistema de amortización francés.

amortiza tu hipoteca por el cobro de interés francés
Sistema de amortización francés

Por todo esto, es muy interesante amortizar la hipoteca los primeros años y puede resultar muy poco interesante amortizarla los últimos, especialmente si tienes ventajas fiscales en tu declaración de la renta.

Lo que hice yo

Como ya os conté en la entrada de mi piso, yo me compré en 2010 un piso de 90 metros cuadrados con trastero y garaje por 154.000€. De los 154.000€ pagué 34.000€ de entrada que ya tenía ahorrados y pedí una hipoteca de 120.000€ que acabé de pagar en el 2019.

Por lo tanto, tardé algo menos de 10 años en pagar 120.000€ más intereses al banco. Lo hubiese pagado mucho más rápido de no haber coincidido ese período, como a la mayoría de la gente, con el nacimiento de mis hijos. En los primeros años de vida de los hijos los gastos de las familias se incrementan muchísimo (cuotas de guarderías, cunas, carritos de bebé, sillas de seguridad para el coche, etc.) y los ingresos se suelen reducir bastante (normalmente en reducciones de jornada y excedencias para cuidar de ellos). También hay que tener en cuenta que al comprar un piso nuevo hay muchos gastos (de amueblarlo, pintarlo, etc.).

Podía haberla alargado más los últimos años donde apenas se pagan intereses, pero decidí acabar con ella por paz mental, no me gusta tener deudas. No fue una decisión racional y calculada, fue algo muy personal. La satisfacción que sentí al no deberle nada a nadie no se paga con dinero.

El consejo de tu vecina

Así que, querido vecino, este es mi consejo en cuanto a las hipotecas. No te compres un piso enorme, en un barrio caro y elegante y cómprate un piso modesto y más pequeño en un barrio normal y así tendrás que pedir menos dinero prestado al banco. A la hora de buscar tu hipoteca acuérdate de que no te cobren comisiones de amortización. Y los primeros años, intenta ahorrar todo lo que puedas y amortizar al máximo posible.

Pero te recuerdo otra vez, que no soy más que una vecina de tu escalera intentando darte un consejo financiero. A partir de ahí es tu decisión si hipotecarte poco y amortizar para vivir más tranquilo o hipotecarte hasta el fin de tus días pero estar muy orgulloso de dónde vives. En cualquier caso, seguro que tomas la decisión correcta.

Para que no te pierdas

Si acabas de caer en esta entrada del blog y aún no lo conoces, puedes empezar a leer alguna entrada como por ejemplo la de cómo elegir el mejor banco para ti.

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